09/08/2011
Reformar prédio no centro é mais barato do que construir um novo na periferia
Habitação requalificada na região central pode custar R$ 15 mil a menos, diz Cohab
Fernando Gazzaneo, do R7
Julia Chequer/R7
Interior do prédio na avenida Ipiranga será transformado em apartamento de um e dois quartos. Processo de compra do imóvel está em fase final
Fazer a reforma de um prédio ocioso no centro de São Paulo sai mais barato do que construir um edifício novo na periferia. O reaproveitando máximo da estrutura desses edifícios, e a existência de infraestrutura adequada ao redor deles faz com que uma unidade habitacional na região central custe cerca de R$ 15 mil a menos, segundo cálculos da Cohab (Companhia de Habitação).
O preço médio do terreno no centro custa mais caro (de R$ 90 mil a R$ 115 mil) em comparação a um terreno na periferia (R$ 80 mil, em média). Porém, o preço final de uma construção nova na periferia supera os gastos com a reforma na região central quando é colocado na ponta do lápis os investimentos de infraestrutura exterior ao imóvel em uma área deficiente de equipamentos de saúde, lazer e serviços.
Estima-se que obras de pavimentação, drenagem, ligação de água, esgoto e luz somem mais de R$ 1.350 no valor de cada unidade habitacional. Equipamentos (como escola, creche e posto de saúde) também acrescem R$ 16 mil ao preço final de cada apartamento. A Cohab ainda leva em consideração a demanda por transporte (R$ 33,8 mil pelo período de dez anos). Assim, o valor final da unidade habitacional nova ficaria em torno de R$ 131,1 mil, ainda de acordo com a Companhia de Habitação.
O secretário municipal de Habitação, Ricardo Pereira Leite, diz que o projeto de reformar os prédios está dentro de um objetivo maior de requalificar o tecido urbano da cidade. A expectativa da administração municipal é de que a oferta de novas unidades de habitação social na região central atraia também outros empreendimentos imobiliários privados.
No processo de retrofit, como engenheiros e arquitetos chamam a reforma e modernização dos edifícios antigos, as estruturas de alvenaria e as paredes hidráulicas existentes são aproveitadas. A ideia é definir uma nova circulação dos apartamentos e mudar o tipo das janelas desses edifícios para ficarem mais adequadas à moradia. O ideal é evitar construir ou demolir paredes. Por isso, quartos de hotéis são mais fáceis de serem transformados em apartamentos (veja infográfico). Edifícios comerciais com planta sem divisórias exigem mais obras.
O projeto de reforma dos 53 edifícios não está concluído, mas o caminho de requalificação dos imóveis já foi traçado pela Cohab, empresa vinculada à Secretaria Municipal de Habitação. Depois do processo de reforma dos prédios, mais da metade (54%) dos 2.500 apartamentos previstos devem ser de um quarto. Outros 41% das habitações serão conjugados (quarto e sala juntos) e apenas 5% delas terão dois quartos.
O secretário explica que os prédios que passarão por reforma possuem “uma restrição física” e fazer moradias maiores demandaria mais gastos na obra e produziria mais entulhos. Seria mais fácil então construir um apartamento novo na mesma região, alega Leite.
O urbanista Kazuo Nakano, do Instituto Pólis, vê a proposta da prefeitura de mesclar rendas em um mesmo prédio como um avanço importante na questão habitacional. Ele critica, no entanto, o baixo número de apartamentos que serão construídos para famílias numerosas. Para ele, a experiência com a população de cortiços, que precisa ser atendida pela Secretaria de Habitação, mostra que são comuns famílias com mais de um filho e agregados.
- A questão principal, no entanto, não é a oferta de tipos diferentes de habitações, mas sim se existe uma demanda fechada de moradores para se pensar nelas. É preciso primeiro pensar nos tipos de moradores que têm interesse ou precisam morar no centro, para então se pensar em como serão os apartamentos.
Osmar Borges, da FLM (Frente da Luta por Moradia) relata que em alguns conjuntos habitacionais, como o Riachuelo (na avenida 23 de maio), é possível ver apartamentos pequenos superlotados.
- Às vezes, as pessoas aceitam a moradia em uma unidade que não é suficiente para abrigar toda a família por falta de opção.
Ainda segundo o porta-voz da FLM, a prefeitura poderia oferecer mais subsídios para que famílias numerosas pudessem viver em apartamentos maiores no centro de São Paulo.
Em resposta às criticas, o secretário municipal de Habitação afirmou que a seleção dos moradores é adequada à capacidade das moradias. Segundo ele, o perfil dos apartamentos que serão reformados no Renova Centro está de acordo com demanda da Cohab, que é formada 35% por famílias que com três pessoas e 50% de duas pessoas, em média. Já a Companhia de Habitação diz que o público escolhido para morar nas novas habitações do centro segue o perfil do público que já vive na região.
Na hora de decidir os tipos de apartamentos, a Cohab também leva em conta que um número maior de habitações compactas dilui o preço das desapropriações desses imóveis. O valor final dos apartamentos também fica compatível com preços de HIS (Habitação de Interesse Social).
Leite e o arquiteto Silvio Sawaya têm a mesma percepção de que a tentativa de revitalizar o tecido urbano do centro por meio da reforma dos prédios é “tardia”, mas necessária.
A prefeitura planeja gastar entre R$ 400 milhões e R$ 500 milhões com a requalificação dos edifícios. O investimento, entretanto, não é suficiente para atender toda a demanda por moradia da cidade, pontua o secretário. Para Leite, as soluções para resolver o problema “não vêm da noite para o dia”.
- Estamos lutando para conseguir para que outros níveis governamentais destinem verbas para a locação social, mas ainda não conseguimos.
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